Projektfinanzierung in Zeiten des Kleinanlegerschutzgesetzes

Das Haus, das wir auf der Schöneberger Linse bauen wollen, soll in vielerlei Hinsicht ein Gegenentwurf sein, sowohl zu den Luxusappartements und Loftwohnungen, die zur Zeit z.B. prominent um öffentliche Grünanlagen entstehen, als auch zum Wohnungsbau von der Stange, den die Landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften praktizieren.

Ein weiteres Alleinstellungsmerkmal ist die konsequente Umsetzung des Konzeptes der Mietwohnung. Um einzuziehen muss kein Eigenkapital investiert und kein Genossenschaftsanteil gezeichnet werden. Rund 3/4 des Gesamtinvestitionsvolumens wird über einen Bankkredit, KfW- und Neubauförderung gedeckt, das restliche Viertel leihen wir uns als Nachrangdarlehen, direkt von Privatpersonen als Direktkredite.

In Folge der Prokon-Pleite wurde im Juli 2015 das Kleinanlegerschutzgesetz erlassen. Es soll verhindern, dass Privatpersonen ihr Geld schlecht informiert in womöglich hochriskante Anlageformen investieren.

Das Kleinanlegerschutzgesetz verpflichtet Projekte, die Geld von Privatpersonen einwerben, die Risiken der Geldanlage klar zu benennen. Dabei unterscheidet es zwischen Art und Größe des Projektes. Projekte die mehr als 2.500.000€ als Direktkredite einwerben wollen, müssen jährlich einen Prospekt herausbringen, der ausführlich über deren wirtschaftliche Lage informiert. Die Herstellung eines solchen Prospektes kostet ca. 30.000€, ein Betrag den z.B. wir in einer so frühen Projektphase nicht aufbringen können.

Kleinere Projekte wie unseres sind von der Prospektpflicht ausgenommen. Sie können Direktkredite entweder innerhalb einer Bagatellgrenze einwerben, oder, sofern sie eine gemeinnüztige, kirchliche oder soziale Zielsetzung haben, ein Vermögensinformationsblatt bei der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) hinterlegen.

Für uns bedeutet das zur Zeit: Solange nicht klar ist, ob kostengünstiges, selbstverwaltetes Wohnen in der Berliner Innenstadt auch rechtlich eine „soziale Zielsetzung“ ist, dürfen wir Direktkredite nur innerhalb der Bagatellgrenze sammeln. Bankübliche Sicherheiten dürfen wir nicht anbieten.

Und: Erst wenn wir den Zuschlag für eines der Grundstücke auf der Schöneberger Linse erhalten haben, können wir dort ein Haus bauen, bezahlbare Mieten einnehmen und davon Zins und Tilgung zahlen. Bis dahin können Sie uns aber bereits mit Direktkreditzusagen unterstützen. Diese müssen wir bei der Bank vorlegen, um dort ein Darlehen zu erhalten. Detaillierte Informationen finden Sie bei Finanzierung.

Teilgenommen!

Am letzten Freitag war es soweit: Wir haben unsere Bewerbungen für die erste Verfahrensstufe im Konzeptverfahren um die Schöneberger Linse eingereicht. Insgesamt haben sich in den vergangenen acht Wochen fünf Hausprojektinitiativen im Mietshäuser Syndikat daran gemacht, ihre Leistungsfähigkeit zur Realisierung eines Hauprojekts im Herzen von Berlin unter Beweis zu stellen. Hier beim gegenseitigen Gegenlesen im Prinzessinnengarten (einem wunderschönen, aber leider nicht langfristig gesicherten Freiraum in Berlin).

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Gefordert wurden neben rein verfahrensrechtlichen Formalitäten auch eine Reihe von inhaltlichen Angaben. Da wir alle unsere Hausprojekte im Mietshäuser Syndikat realisieren wollen, bot es sich an, zu kooperieren. Wir haben zusammen Finanzierungspläne erstellt, Konzeptideen ausformuliert und unsere Organisationsform illustriert. Die detaillierte Prüfung unserer Unterlagen ergab, dass sie vollständig waren und so fuhren wir mit dem Rad den knappen Kilometer zum Sitz der BIM an der Warschauer Straße. Die Drehtür war zwar bereits verrammelt, doch eine freundliche Mitarbeiterin öffnete uns eine Seitentür und versah unsere Unterlagen mit einem Posteingangsstempel.

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Für uns heißt es jetzt weiterarbeiten. Denn wir wollen gut vorbereitet in die nächste Verfahrensstufe starten.

Unsere Pressemitteilung zum Start des Konzeptverfahrens!

Ein anderes Wohnen ist möglich. Berlin braucht neue Konzepte!

Hausprojekte bewerben sich um Grundstücke in Schöneberg, um neuen Wohnraum zu schaffen: solidarisch, innovativ und kreativ!

Pressemitteilung zum Start des Konzeptverfahrens für die Schöneberger Linse am 15.3.

Heute, am 15.3.2016, startet das zweistufige Konzeptverfahren für vier Grundstücke in Schöneberg (Gesamtfläche 3550 qm) unter dem Motto „Wir.Ihr.Gemeinsam“. Gebaut werden soll auf der sogenannten Schöneberger Linse, sehr zentral gegenüber dem Bahnhof Südkreuz gelegen (http://www.bim-berlin.de/immobilien/).

Laut Ausschreibung der BIM (Berliner Immobilienmanagement GmbH) sollen die Grundstücke an einen öffentlichen Träger, eine Genossenschaft und zwei Baugruppen vergeben werden. Doch ist das alles, was in Berlin an innovativen neuen Konzepten vorstellbar ist?
Wir meinen NEIN. Wir, das ist eine Gruppe von Hausprojektinitiativen in Berlin, die nach dem Modell des Mietshäuser Syndikats neuen Wohnraum schaffen will. Um das formal anspruchsvolle Konzeptverfahren zu bestehen, haben wir uns zum Initiativenverbund Schöneberger Linse zusammengeschlossen und werden uns bewerben.Wir wollen einen Neubau mit:

  • Gemeinwohlorientiertem Gewerbe im Erdgeschoss
  • Niedrigen Mieten, über die zeitliche Befristung einer Wohnungsbauförderung hinaus
  • Selbstverwaltung durch die MieterInnen
  • Schutz gegen Rückumwandlung in Eigentum
  • Innovativen Ideen und Input für die künftige Stadtplanungspolitik in Berlin

Damit füllen wir die Idee eines Konzeptverfahrens zum Verkauf von landeseigenen Grundstücken mit Leben. Die BIM schreibt auf ihrer website: „Wie der Name schon sagt, ist neben dem Kaufpreis das entscheidende Kriterium die Qualität des Nutzungskonzepts, die kreative Idee, die im Idealfall das Potential hat, die Attraktivität des Standorts zu stärken, ja vielleicht sogar positiv auf den ganzen Bezirk abzustrahlen.” (http://www.bimberlin.de/immobilien/verkauf/verkaufsverfahren/)

Finanzieren und verwalten möchten wir unser Haus mit Hilfe des Modells des Mietshäuser Syndikats. Ein bewährtes Konzept, das auf Eigeninitiative, Selbstverwaltung, kreative Ideen und Solidarität auch zwischen den Hausprojekten setzt. Bundesweit gibt es über 100 funktionierende Hausprojekte, die mit diesem Modell finanziert wurden (http://www.syndikat.org/de). Damit bieten wir eine Alternative zum renditegetriebenen Wohnungsneubau und wollen uns in die Diskussionen um eine neue Stadtpolitik einmischen, die auch an anderen Standorten wie dem Dragonerareal in Kreuzberg oder der Großgörschenstraße geführt werden.

Mehr Info: www.schoeneberger-linse.de
Kontakt: pr-linse@riseup.net

Wir freuen uns auf Interviewanfragen zu Konzeptverfahren, Berliner Wohnungspolitik und dem Mietshäuser Syndikat!

Nicht der Höchstpreis

Die Berliner Immobilienmanagement hat heute den Start des Konzeptverfahrens auf der Schöneberger Linse angekündigt. Es werden vier Grundstücke vergeben: zwei an Baugruppen, eines an eine Genossenschaft und eines an einen sozialen Träger.

Wir wünschen uns, dass wenigsten an dieser Stelle in Berlin Profitinteressen außen vor bleiben. Zu viele Liegenschaften wurden in den Vergangenheit vom Bund und vom Land Berlin zu horrenden Preisen an Investoren vergeben, denen die sozial gerechte Entwicklung der Stadt gleichgültig ist:

  • In der Stallschreiberstraße am Moritzplatz ist erst gestern eine große innerstädtische Brachfläche an einen Investor verkauft worden, der auf seiner Website für „Kapitalanlagen mit Genuss“ wirbt.
  • Das sogenannte Dragonerareal am Mehringdamm ist im Jahr 2014 für 36 Millionen Euro über den Tisch gegangen. Für eine faire Entwicklung führen Stadt von Unten, Nutzenden und Nachbarn inzwischen einen jahrelangen, zähen Kampf durch alle Instanzen.
  • In vielen anderen Ecken der Stadt wehren sich Menschen gegen Verdrängung: Willibald-Alexis-Str. 34, Manteufelstr. 99, Lehrter Straße und anderswo.

Was uns zuversichtlich stimmt ist der Fall der Großgörschen- ecke Katzlerstraße. Das Wohnhaus in Bundeseigentum sollte –bewohnt– meistbietend verkauft werden. Doch der Bezirk Tempelhof-Schöneberg hat von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht. Noch ist der Rechtsstreit mit dem Bund nicht beigelegt, doch der Bezirk hat den Willen bewiesen, für eine soziale Stadtentwicklung einzutreten.

Von der Kleinen Anfrage zur Initiative

Im Oktober 2015 stießen wir auf eine kleine Anfrage im Abgeordnetenhaus, in der gefragt wurde, welche Grundstücke, die sich im Besitz des Landes Berlin befinden, demnächst in einem Konzeptverfahren vergeben werden sollten. Die Senatsverwaltung für Finanzen antwortete: Unter anderem vier Grundstücke auf der sogenannten Schöneberger Linse.

Wir recherchierten weiter. Eine kurze Suche im Internet ergab, dass der Bezirk Tempelhof-Schöneberg tatsächlich seit damals bereits einem halben Jahr Ideen zum Start solch eines Verfahrens veröffentlicht hatte. Wir riefen bei der Senats- und Bezirksverwaltung an, es würde voraussichtlich in der ersten Hälfte dieses Jahres starten. Es blieb also Zeit uns zu organisieren.

Zusammen mit einigen Mitgliedern der Initiative Rathausstern-Lichtenberg, die bereits 2013 im Konzeptverfahren um die Rathausstraße 12 nahe dem Bahnhof Frankfurter Allee antraten, besichtigten wir das Gelände und berieten beim Italiener um die Ecke das weitere Vorgehen. Vielleicht gelänge es ja hier ein selbstverwaltetes Hausprojekt nach dem Syndikatsmodell zu realisieren.

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Wir schickten eine Einladung zu einem Interessierten-Treffen über einen E–Mail-Verteiler der Regionalberatung Berlin Brandenburg des Mietshäuser Syndikats. Die Antwort war überwältigend. Ende 2015 kamen Hausprojektinteressierte aus insgesamt 20 Gruppen zusammen. Wir fassten den Stand der bisherigen Recherche zusammen und berichteten über die Erfahrungen aus dem letzten Konzeptverfahren. Weitere Treffen wurden vereinbart.

Seit dem verstehen wir uns als Initativenverbund Schöneberger Linse — Hausprojekte im Mietshäuser Syndikat. Auf der Schöneberger Linse wollen wir unseren Teil der Stadt mitgestalten, selbstverwaltet und kapitalneutral.